A modalidade de Financiamento imobiliário que mais se popularizou nos ultimos anos e a que a VINTEC SERVIÇOS PREDIAIS atende com mais recebe solicitações. Essa modalide te permite ser o(a) verdadeiro(a) Dono(a) da sua casa nova, já que cada detalhe vai ser diretamente escolhido por você, e o melhor os juros são os mesmos aplicados ao financiamento de um imóvel pronto.

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O FGTS pode ser usado como parte do pagamento?

Sim, o FGTS pode ser utilizado como parte do pagamento inclusive da entrada desde que o cliente obedeça às regras estabelecidas para utilização do FGTS.

 

Qual banco faz e qual a taxa de juros?

Oferecida por diversos bancos, para essa modalidade, geralmente é considerado para liberação do crédito o valor do terreno mais o valor da construção do imóvel. O cliente precisa passar por uma série de etapas, mas que geralmente são muitos semelhantes ao processo de financiamento de um imóvel, taxa de juros é estabelecida de acordo com o perfil do cliente.  Em 2020, as condições para aquisição de terreno e construção por meio de financiamento passaram por mudanças muito positivas, sobretudo na linha de financiamento de Lote Urbanizado e a oferta de taxas de juros diferenciadas para modalidades de Construção Individual. Na Caixa Econômica Federal, por exemplo, o FGTS pode fazer parte do pagamento. O financiamento é feito pelo Sistema Financeiro de Habitação e tem como garantia a alienação fiduciária. Você adquire o terreno e constrói sua casa financiando em até 35 anos.

 

Como funciona o financiamento bancário?

O primeiro passo é aprovação do crédito do cliente, após a aprovação o cliente precisa apresentar as certidões do terreno, projeto arquitetônico e a PCI (Planilha de Construção Individual) para que seja solicitada a avaliação, assim que o engenheiro fizer a avaliação e emitir o laudo o processo será encaminhado para área de conformidade do banco para conferência das informações e estando tudo certo já passamos para fase final que é a emissão e assinatura do contrato. 

 

E quando o cliente já possui o terreno?

Quando o cliente já possui o terreno é possível utilizar o próprio terreno como entrada, dessa forma caso o cliente tenha capacidade financeira e tenha o crédito aprovado pode ser financiado até 100% do valor da obra caso a modalidade seja no SBPE, no CVA não é possível porque temos o limite máximo de liberação que é 80% do valor da avaliação. 

 

E quando o cliente ainda não possui o terreno?

Quando não possui o terreno, o cliente tem a opção de fazer a aquisição do terreno e a construção financiada pelo banco, o banco paga primeiro o terreno e depois é feito o pagamento da construção de forma fracionada de acordo com a evolução da obra.

 

Precisa contratar uma empresa para fazer o projeto?

A obra poderá ser administrada por um construtor, não precisa ser construtora (CNPJ) para fazer esse acompanhamento pois ele entra como prestador de serviço, porém o projeto deverá ser feito e assinado pelo engenheiro responsável pela obra.

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Como funciona os pagamentos das parcelas durante o período de obra?

Quando o cliente inicia a obra e faz a aquisição da modalidade terreno e construção, o engenheiro do projeto determina o tempo em que imóvel será entregue.

Se por exemplo, o engenheiro determinou que são seis meses para a construção e entrega, nesse tempo o cliente não paga parcela do financiamento, ele paga um valor juros/obras.

Para ficar mais claro: imagine que o engenheiro estabeleceu que no mês 1 seria construído 15% do total da obra. Você pagaria 15% do valor da parcela do financiamento. Dessa forma, o valor pago mensalmente vai acrescendo de acordo com o cronograma obra, até 80%, que é o limite total financiado.

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É possível amortizar o saldo devedor?

Sim, da mesma forma que um financiamento de imóvel pronto, o cliente deve procurar seu gerente na instituição financeira que adquiriu o crédito e estudar a melhor forma de amortizar. Até mesmo as parcelas podem ser negociadas.

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Existe uma idade máxima para financiar o terreno?

Tenha em mente as regras gerais vigentes para financiamento imobiliário.  O cliente deve ter até 80 anos e o ideal é que tenha abaixo de 55 para financiar no prazo máximo, de 420 meses. Quanto mais idade, menos prazo pagar. 

 

Esse processo efetivamente, para contratar, é diferente do imóvel pronto?

Sim. A jornada da contração precisa de um suporte especializado, pois são várias etapas nesse tipo de processo de financiamento. Na modalidade de aquisição de terreno e construção, são muitas partes envolvidas, correspondente bancário, imobiliária, corretor, terrenista, engenheiro, prefeitura...

O primeiro passo é a aprovação do cliente: sua capacidade de pagamento (item 1 desse post)

Feito isso, solicita-se a vistoria do terreno e análise do projeto de arquitetura e construção. O engenheiro responsável estando de acordo, segue-se para etapa de análise jurídica com a checagem de documentação do vendedor, comprador, matrícula do terreno, análise minuciosa do banco, checagem dos formulários e todos os documentos envolvidos nesse processo. Com os documentos checados, chega o momento de envio de documentação, para banco e o agendamento da entrevista com o gerente Feito isso, já vem a parte da emissão do contrato e o pagamento das taxas relativas à documentação cartorária, registros e averbações. Importante atentar para a questão da análise do projeto na prefeitura para não atrasar o início da obra/construção.

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E a parte cartorária, documentação? É mais cara nessa modalidade?

Os valores são os mesmos praticados em outras situações: 2% sobre o valor de compra e venda ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e 2% no cartório de registro de imóveis.  Se for a primeira aquisição do cliente, ele tem 10% no ITBI e 50% no registro.

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Financiamento Para Reforma

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E financiamento para reformar um imóvel já pronto, é possível ?

No Brasil existem poucas linhas de crédito para construção e reforma de casa, porém, mesmo assim, existem algumas boas opções. Entretanto. seja por falta de pesquisa ou por comodidade, as pessoas acabam utilizando modalidades mais simples, porém caras. Entre essas estão o cartão de crédito, o cheque especial e o empréstimo pessoal.

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Vantagens de Financiar uma reforma:

• Acesso a altos valores: ao financiar uma reforma é possível conseguir valores altos, sendo possível viabilizar toda a obra e garantir a compra de materiais de qualidade. No entanto, o valor de crédito liberado varia de acordo com o perfil financeiro do solicitante.

• Melhores condições de pagamento e negociação: um financiamento para reforma proporciona taxas de juros mais baixas do que cartões de crédito ou cheque especial, por exemplo. Também permite prazos mais longos de pagamento. Além disso, ao oferecer pagamentos à vista, fica mais fácil conseguir descontos com o prestador de serviços ou lojista. 

• Manter as economias e investimentos: mesmo quem tem dinheiro guardado deveria considerar financiar a reforma ou a construção para manter a reserva financeira em caso de imprevistos. Para isso, no entanto, é essencial comparar a taxa de juros do financiamento com os rendimentos das suas economias.

 

Quais Bancos oferecem Financiamento para reforma de imóvel?

A Caixa é o banco líder em financiamento imobiliário no país, e a única com condições voltadas especificamente para a reforma de um imóvel, para aquisição de materiais de construção, acabamento e melhoria do imóvel. Ela financia até 80% do valor total da obra, com valor mínimo de R$ 50 mil e prazo para pagamento entre 10 e 35 anos. Os contratos podem ser vinculados ao rendimento da caderneta de poupança, ou a taxas prefixadas mais a variação da TR para a correção de prestações e saldo devedor. Para se ter uma ideia, atualmente o rendimento da poupança gira em torno de 6,5% ao ano, e as taxas prefixadas para essa linha de crédito estão em 7,6% ao ano, mas que podem ser mais baixas dependendo do relacionamento do cliente com o banco. Existe a possibilidade do uso do dinheiro do Fundo de Garantia para pagamento de parte das prestações, para amortização ou liquidação do saldo devedor. No site da Caixa é possível fazer simulações do financiamento pretendido para conhecer as taxas de juros e outras condições disponíveis. Ali mesmo o interessado pode dar andamento no processo e, se for realmente do interesse, deverá apresentar os documentos necessários para a análise e aprovação do crédito. Há, ainda, outras exigências relacionadas ao projeto de engenharia e acompanhamento da obra. Todas as condições, os itens que podem ser financiados estão descritos em uma cartilha preparada pela caixa.

Financiamento com garantia do imóvel

Nos demais bancos é possível levantar recursos para a reforma por outras modalidades de crédito, a maioria pelo crédito pessoal, em que o próprio imóvel é oferecido como garantia. Condição que resulta em taxas de juros mais baixas. O Bradesco é um dos que libera o dinheiro pelo crédito pessoal, linha de crédito em que o tomador não precisa determinar qual será o uso dos recursos que poderão, então, ser empregados para a reforma de um imóvel. O financiamento chega a 60% do valor de avaliação do imóvel, o prazo de pagamento é até dia 15 e a taxa de juro varia de acordo com o nível de relacionamento com o banco. Quanto maior esse relacionamento, menor a taxa.

Santander e Itaú também estão entre os que oferecem crédito pessoal com a garantia de imóvel. As condições também variam dependendo das operações que o cliente tem com o banco. Embora resulte em um custo mais baixo, levantar um empréstimo com lastro no próprio imóvel tem lá o seu risco. Na impossibilidade de pagar o compromisso, o devedor perde o imóvel. Vale sempre levantar as condições no banco em que se é correntista para obter condições facilitadas. E a comparação entre os bancos é fundamental. Os simuladores, geralmente oferecidos nos sites dos bancos, facilitam muito a pesquisa. E para ter mais precisão ao comparar as opções, convém sempre ter o Custo Efetivo Total, o CET, que além dos juros incorpora outras taxas e despesas da operação.

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Financiamento para a reforma realmente vale a pena?

É preciso ter um projeto bem definido para reduzir as mudanças inevitáveis de escopo durante a obra,  Contratar um profissional para desenhar o projeto e acompanhar a obra é importante, mas nem sempre cabe na realidade financeira das pessoas. Na ausência de um arquiteto, é imprescindível que alguém assuma a coordenação junto com o Pedreiro. Esta coordenação deverá ser rigorosa em relação ao escopo e ao cronograma do projeto.

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